by Av Sinead Cruise, Lucy Raitano och Lewis Jackson
LONDON/SYDNEY (Reuters) – Investerare och långivare i kommersiella fastigheter börjar ställas inför en ful fråga: om folk aldrig går tillbaka till köpcentra eller arbetar på kontor som de gjorde före pandemin, hur säkra kommer de tillgångar som de murar att vara? upp murbruk? ?
Stigande räntor, envis inflation och svaga ekonomiska förhållanden är välbekanta fiender för erfarna kommersiella fastighetsköpare som vanligtvis klarar stormar och väntar på att hyresefterfrågan ska ta fart och lånekostnaderna ska sjunka.
Konjunkturnedgångar leder sällan till brandförsäljningar så länge långivare är övertygade om att investeraren kan betala tillbaka lånet och tillgångens värde ligger kvar över den skuld som lånats för den.
Den här gången varnar dock analytiker, akademiker och investerare tillfrågade av Reuters att saker och ting kan se annorlunda ut.
Med distansarbete som en vana för många kontorsföretag och konsumenter som handlar online, svämmar städer som London, Los Angeles och New York över av byggnader som lokalbefolkningen inte längre vill ha eller behöver.
Detta innebär att skyskrapor i centrum och vidsträckta gallerior kan ta mycket längre tid att återhämta sig i värde. Och om hyresgäster inte hittas riskerar hyresvärdar och långivare mer smärtsamma förluster än i tidigare cykler.
“Arbetsgivarna börjar inse att det inte längre är nödvändigt att bygga enorma lager för sina anställda”, säger Richard Murphy, politisk ekonom och professor i redovisningspraxis vid brittiska Sheffield University, till Reuters.
”Kommersiella hyresvärdar borde vara oroliga. Investerare som investerar i dem borde sluta nu”, tillade han.
SKULDSVÄGG
Globala banker innehar ungefär hälften av de 6 biljoner dollar i utestående kommersiella fastighetsskulder, sade Moody’s Investors Service i juni, där det mesta förfaller mellan 2023 och 2026.
Amerikanska banker rapporterade ökande förluster från fastigheter i sina siffror för första halvåret och varnade för ytterligare konsekvenser.
Globala långivare till amerikanska industri- och kontorsfastighetsinvesteringsfonder (REITs), som gav kreditriskbetyg till dataleverantören Credit Benchmark i juli, sa att företag i sektorn nu var 17,9 % mer benägna att gå i konkurs än vad de uppskattade för sex år sedan månader sedan. Låntagare i den brittiska fastighetsinnehavs- och utvecklingskategorin var 4 % mer benägna att gå i konkurs.
Jeffrey Sherman, biträdande investeringschef på 92 miljarder dollar i det amerikanska investeringsföretaget DoubleLine, sa att vissa amerikanska banker är försiktiga med att binda upp värdefull likviditet för refinansiering av kommersiella fastigheter som ska betalas under de kommande två åren.
“Insättningsflykt kan hända vilken dag som helst”, sa han och hänvisade till migreringen av kundinsättningar från banker till “riskfria” penningmarknadsfonder och statsobligationer med högre avkastning.
“Så länge som Fed håller priserna höga är det en tickande bomb”, sa han.
Men vissa globala beslutsfattare är fortfarande övertygade om att den post-pandemiska förändringen i uppfattningar om vad det innebär att “gå till jobbet” inte kommer att förebåda en kreditåtstramning som 2008-2009.
Efterfrågan på krediter från företag i euroområdet sjönk till sin lägsta nivå någonsin förra kvartalet, medan amerikanska Federal Reserves årliga “stresstester” visade att bankerna i genomsnitt skulle drabbas av en lägre beräknad kreditförlustkvot 2023 än de skulle göra 2022, när en ”extremt” scenario med 40 procents nedgång i kommersiella fastighetsvärden.
Det genomsnittliga kommersiella fastighetsvärdet i Storbritannien har redan sjunkit med cirka 20 % från sin topp utan större kreditchocker. En tillsynsmyndighet på högsta nivå fann att brittiska banker har mycket mindre fastighetsexponering i förhållande till den totala utlåningen än de gjorde för 15 år sedan.
Men Charles-Henry Monchau, Bank Syz investeringschef, liknade effekten av den aggressiva räntehöjningen med dynamitfiske.
“Vanligtvis kommer de små fiskarna först till ytan, sedan kommer de stora – valarna – sist”, sa han.
”Var Credit Suisse valen? Var SVB valen? Det får vi veta senare. Men valen kan vara kommersiell fastighet i USA.”
SNITTRUM
Det globala fastighetsserviceföretaget Jones Lang LaSalle, som i maj pekade på en årlig nedgång på 18 % i den globala uthyrningsvolymen under det första kvartalet, släppte uppgifter denna månad som visar tillväxt i hyrorna för de bästa kontoren i New York, Peking, San Francisco, Tokyo och Washington DC blev negativ under samma period.
I Shanghai, Kinas ledande finansiella knutpunkt, ökade vakansgraden för kontor med 1,2 procentenheter på årsbasis till 16 % under andra kvartalet, säger rivalen Savills, vilket tyder på att en återhämtning skulle bero på framgången med rikstäckande stimulansåtgärder.
Företag är också under press att minska sitt koldioxidavtryck. Bland företagen finns HSBC, som skär ner på sina hyrda utrymmen och säger upp hyresavtal på kontor som inte längre anses vara tillräckligt “gröna”.
År 2050 kommer mer än 1 miljard kvadratfot kontorsyta över hela världen att behöva byggas om, med nuvarande priser som måste tredubblas till minst 3% till 3,5% av lagret per år för att nå netto-nollmål, sa JLL.
Australiens största pensionsfond, AustralianSuper på 300 miljarder A$, står också vid sidan av och tillkännagav i maj att den skulle avbryta nya investeringar i onoterade kontors- och butiksfastigheter på grund av dålig avkastning.
Samtidigt fortsätter blankare att kretsa runt noterade fastighetsägare runt om i världen och satsar på att deras aktiekurser kommer att falla.
Enligt dataleverantören Hazeltree har volymen fastighetsaktier som lånats ut av institutionella investerare för att stödja blankning ökat med 30 % i EMEA och 93 % i Nordamerika under de 15 månaderna fram till juli.
Enligt Capital Economics förväntas den globala fastighetsavkastningen vara cirka 4 % per år detta decennium, jämfört med ett pre-pandemisnitt på 8 %, med endast en blygsam förbättring förväntad under 2030-talet.
“Investerare måste vara villiga att acceptera en lägre fastighetsriskpremie”, sa Capital Economics. “Fastigheter kommer att se övervärderade ut enligt det förflutnas normer.”
(Ytterligare rapportering av Dhara Ranasinghe och Huw Jones i London och Clare Jim i Hong Kong; Redigering av Kirsten Donovan)
